Flytta bundet lån – det här får du betala

Ylva Gren
juli 31, 2018

Det finns två typer av bolån, nämligen rörliga och bundna. För rörliga lån justeras räntan var tredje månad medan den är fast under en viss löptid – exempelvis ett, tre eller fem år – för den bundna varianten.

Den som har ett rörligt bolån kan när som helst omförhandla lånet och/eller flytta det till en annan bank. Det kan också den med bundet bolån göra. Problemet i detta fall är dock att banken kan ta ut ränteskillnadsersättning. Det kan ge upphov till en rejäl extra kostnad som du inte räknade med när du från början valde att låna pengar och binda lånet..

I den här artikeln ger vi dig svart på vitt kring ett antal frågor, närmare bestämt:

  • Varför du ska betala ränteskillnadsersättning
  • Vad du får betala för att bryta ett bundet avtal i förtid illustrerat genom räkneexempel
  • Om du faktiskt tjänar på att byta bolån (med exempel).

Låga räntor i ytterligare ett par år

Att binda bolån kan liknas vid en försäkring mot högre räntor. Bolånetagaren betalar samma ränta varje månad eller kvartal oavsett om marknadsläget gör att banken justerar sina räntor uppåt eller nedåt. Idag har vi haft extremt låga räntor under lång tid och så kommer det att fortsätta i ytterligare ett par år. Riksbanken valde vid sitt senaste möte den 3 juli att lämna reporäntan oförändrad på -0,50% och det finns inget som tyder på snabba höjningar i närtid.

Detta, tillsammans med det faktum att räntorna hela tiden pressas av nya aktörer, gör att det kan finnas ganska stora pengar att spara på att flytta bolån, särskilt om de idag är bundna till högre räntor. Det lilla problemet med ränteskillnadsersättningen måste dock lösas. Att byta till lån med låg ränta behöver inte vara en vinstaffär.

Vad är ränteskillnadsersättning?

När du tecknar ett bundet bolån på en viss tid vet både du och banken precis vad du kommer att betala i ränta under löptiden. Om du bryter avtalet i förtid går banken miste om ränta för återstående del av löptiden, och denna ränta vill banken mycket gärna säkra att du betalar. Därför kräver banken ersättning, så kallad ränteskillnadsersättning.

Exempel: För ett bundet bolån på två år är räntan under löptiden 30 000 kr. Om lånet bryts efter ett år kommer banken att begära 15 000 kr i ränteskillnadsersättning.

Ränteskillnadsersättningen ska betalas i samband med att lånet bryts. Det innebär att bolånetagaren ska betala en klumpsumma till den gamla banken. Ju större lån och ju längre löptid, desto större blir givetvis denna summa.

Vad kostar det att byta bank – exempel

Kostnaden för att bryta ett bundet lån beror på räntan, den kvarvarande skulden, eventuella amorteringar, betalningstillfällen, ränteändringsdag (anger när löptiden tar slut) och när du faktiskt löser lånet. Av dessa faktorer är det räntan, skulden och ränteändringsdagen som är de absolut mest avgörande.

Exempel 1: Du har ett amorteringsfritt bundet lån som löper över fem år som du vill flytta. Lånet tecknades i juli 2017 och avslutas i juli 2022. Din skuld är idag på tre miljoner och räntan är på 2,00%. Kostnaden för att bryta detta lån blir omkring 70 500 kr.

Exempel 2: Du tecknade i januari 2017 ett bundet lån på tre år med lånebeloppet två miljoner. Bindningstiden upphör i januari 2020. Räntan är 1,80%. Ränteskillnadsersättningen blir då i runda tal 34 500 kr.

Observera att ränteskillnadsersättningen räknas som ränta enligt avdragsreglerna. Du får alltså ränteavdrag med 30% för kostnaden. I de två exemplen ovan blir den faktiska kostnaden efter avdrag alltså 49 350 kr respektive 24 150 kr.

Tjänar du på att byta bank?

Den stora frågan är om du i praktiken tjänar på att byta bolån och byta bank. Allt handlar om hur stor ränteskillnadsersättningen blir och om den nya räntan kan ”täcka” den kostnaden inom en rimlig tid.

Exempel 1: Idag betalar du 5000 kr i ränta (3750 kr efter ränteavdrag) på ditt bolån på tre miljoner till 2,00% i ränta (se exempel 1 ovan). Du byter till en bank som erbjuder dig 1,50% på ditt bolån på tre miljoner. Räntekostnaden blir då 3750 kr (2625 kr efter avdrag), vilket innebär en besparing per månad på 1250 kr.

Det tar 56 månader, det vill säga 4,7 år, innan du har tjänat in kostnaden för ränteskillnadsersättningen, vilket är längre tid än vad lånet idag är bundet på. Att bryta bolånet och byta bank i det här läget är alltså ingen vinstaffär.

Exempel 2: Idag betalar du 3000 kr i ränta (2100 kr efter ränteavdrag) på bolånet på två miljoner till 1,80% i ränta (exempel 2 ovan). Hos en uppstickare erbjuds du en ränta på 1,40%, vilket innebär en räntekostnad på 2333 kr (eller 1633 kr efter ränteavdrag) per månad. Besparingen blir 667 kr per månad.

Efter cirka 52 månader har du täckt ränteskillnadsersättningen genom din lägre månadsränta. Eftersom ditt bundna bolån går ut redan i januari 2020 är det för detta lån en ännu sämre affär att bryta i förtid.

Läs mer och räkna själv

Webbplatsen konsumenternas.se är en utmärkt sajt för vägledning och information om banktjänster och lån. Här finns bland annat en lång rad smarta kalkylverktyg att använda, däribland en kalkyl om ränteskillnadsersättning. Här kan du fylla i dina egna uppgifter och snabbt räkna ut vad det kostar att bryta ditt lån i förtid.